刚签合同算税费
签完购房合同第二天，中介报的契税是3%，但购房者查政策觉得自己首套90平以下应只交1%。双方各执一词，合同里定金条款压着，晚一天确认就多一天违约金风险。用本工具输入网签价和面积，直接按首套/二套+面积档位算出法定税额，带着截图去跟中介对质，当天就把税费差额锁进补充协议。
房屋信息property
万元
㎡
套数认定housing count
「套数」按购房家庭（本人、配偶及未成年子女）在同一城市名下住房套数认定。首套/二套的减征以家庭唯一/第二套住房为前提。
所在城市city影响二套口径
—
二手房税费口径resale tax
万元
元
增值税及附加、个税在二手房交易中通常由卖方承担（实务常约定转嫁买方）；契税、登记费由买方承担。本工具按法定纳税义务归集，仅供参考。
就绪 · 依据 2024.12 契税新政（≤140㎡ 减按 1%），纯本地实时测算
第一节
关于本工具
About签购房合同前，售楼处算的契税和实际缴税窗口的金额对不上，往往差在首套/二套认定和面积档位的临界点上。输入房屋套数、面积和总价，工具按现行税率档位（90㎡分界、1%/1.5%/3%）逐项核算，结果精确到分。所有计算在浏览器本地完成，输入数据不上传服务器。
使用场景
二套换房算差额
卖了一套老房子换大户型，名下只剩一套房，但新买的产证还没下来，税务窗口按二套收3%。房主觉得冤枉，因为老房过户手续已完成，按政策应算首套。用本工具分别算首套和二套的税额，发现差了2万块。拿着计算结果去税务大厅申请复核，窗口人员核对后按首套税率重新计税，当场退回多收的2万元。
父母赠房算税基
父母想把名下唯一住房过户给子女，中介说赠予契税按评估价3%收，子女觉得太高，想走买卖流程。用本工具输入房屋评估价和面积，发现买卖方式下子女作为首套购房者只需交1%契税，比赠予省了2个点。对比两种方案后直接走买卖过户，省下的钱够付半年物业费。
学区房面积卡线
看中一套89平学区房，中介说契税按1%算，但购房者查政策发现90平是分界线，超过就得按1.5%交。合同上写的是建筑面积89.8平，担心测绘报告出来后超90平。用本工具分别输入89平和90平算税额，发现差3000块。跟房东协商在合同里约定：若最终测绘超90平，税费差额由房东承担，避免了扯皮。
离婚析产算份额
离婚协议约定房子归一方，但房产证是两人名字，过户时税务窗口要求按房屋总价50%计算契税。当事人觉得不合理，因为房子是婚后共同财产，析产不应重复征税。用本工具按房屋总价和面积算出正常契税，再对比窗口计算的税额，发现多收了1.5万。拿着计算结果去税务咨询，窗口解释政策后按实际份额重新核定，最终只交了应缴部分。
第二节
使用指南
Getting Started使用步骤
- 1选择房屋套次（首套或二套），下拉菜单即时切换税率档位
- 2输入房屋面积（平方米），输入框右侧显示对应面积档位（90㎡以下/以上）
- 3点击「计算」按钮，结果区显示契税金额及税率明细
- 4核对结果后，点击「复制结果」按钮将金额与税率一并复制到剪贴板
输入输出示例
| 输入 | 输出 | 说明 |
|---|---|---|
| 首套房，面积 90 平方米，房屋总价 200 万元 | 契税税率 1%，应缴契税 20,000 元 | 常规：首套 ≤90㎡ 享受最低税率 1%，验证基本面积档位与税率对应 |
| 首套房，面积 140 平方米，房屋总价 300 万元 | 契税税率 1.5%，应缴契税 45,000 元 | 常规：首套 >90㎡ 适用 1.5% 税率，覆盖面积分档边界 |
| 二套房，面积 80 平方米，房屋总价 150 万元 | 契税税率 1%，应缴契税 15,000 元 | 边界：二套 ≤90㎡ 同样适用 1% 税率，验证套数与面积组合逻辑 |
| 二套房，面积 120 平方米，房屋总价 250 万元 | 契税税率 2%，应缴契税 50,000 元 | 常规：二套 >90㎡ 适用 2% 税率，覆盖常见二套改善型购房场景 |
| 首套房，面积 90 平方米，房屋总价 0 元 | 房屋总价不能为 0，请重新输入 | 边界：零总价输入，验证工具对非法值的校验逻辑 |
| 三套房，面积 100 平方米，房屋总价 200 万元 | 三套及以上住房契税税率通常为 3%，应缴契税 60,000 元 | 易错：三套及以上不按面积分档，统一 3%，用户容易误选首套/二套选项 |
| 首套房，面积 90.5 平方米，房屋总价 200 万元 | 契税税率 1.5%，应缴契税 30,000 元 | 边界：面积带小数且 >90㎡，验证面积判断是否严格按数值比较（非取整） |
常见错误对照
1.把“首套”和“二套”理解成全国统一标准
✗ 错误
直接按网上查到的 1% 算，不区分城市✓ 修复
先确认所在城市是否执行“认房不认贷”或“认贷不认房”首套/二套认定由地方房管局政策决定，同一家庭在不同城市可能被认定为不同套数，直接影响税率档位。
2.面积档位只填整数，忽略小数点后精度
✗ 错误
房产证面积 89.6 ㎡，输入 90✓ 修复
输入 89.6契税税率在 90㎡ 处有分档临界点，89.6 ㎡ 按 1% 算，90 ㎡ 按 1.5% 算，四舍五入会导致税差数千元。
3.把“成交总价”填成“评估价”或“网签价”
✗ 错误
实际成交价 200 万，但网签价只写了 150 万，输入 150✓ 修复
输入实际成交价 200 万契税计税依据是房屋买卖合同中的成交总价（不含增值税），不是银行评估价或避税用的网签价。
4.忽略“非普通住宅”对税率的影响
✗ 错误
别墅面积 300㎡，直接按 3% 算✓ 修复
先确认当地是否将 300㎡ 划为非普通住宅，若属于则税率可能上浮至 4%部分城市对非普通住宅（面积＞144㎡ 或容积率＜1.0）执行更高税率，不能直接用普通住宅的档位。
5.把“家庭名下房产”算成“个人名下”
✗ 错误
夫妻各有一套房，各自按首套算✓ 修复
夫妻名下合计两套房，买第三套时按三套算契税套数认定以家庭（夫妻+未成年子女）为单位，不是按个人。家庭已有房产会累加。
6.忘记“增值税”已包含在总价中，重复扣除
✗ 错误
成交总价 200 万（含增值税 10 万），手动减掉增值税再输入 190 万✓ 修复
直接输入 200 万契税计税价格是含增值税的成交总价，不需要自行扣除。若卖方开的是增值税专票，由税务系统自动处理。
7.把“车位/储藏室”面积算入住宅面积
✗ 错误
房产证上住宅 80㎡ + 车位 20㎡，输入 100✓ 修复
只输入住宅面积 80车位、储藏室属于非住宅附属物，单独计税，不参与住宅契税的面积档位划分。
8.误以为“首套房”永远适用最低税率
✗ 错误
首套房买 200㎡ 豪宅，按 1% 算✓ 修复
首套房面积＞90㎡ 按 1.5% 算，且若为非普通住宅可能更高首套房优惠税率有面积上限（90㎡ 分界），且不适用于非普通住宅。面积大或总价高时税率会跳档。
第三节
工作原理
How It Works核心公式
契税 = 计税价格 × 税率
变量说明
计税价格不含增值税的房屋成交价（元）税率首套≤90㎡1%、首套>90㎡1.5%、二套≤90㎡1%、二套>90㎡2%
示例
首套房、面积 120㎡、计税价格 200 万元：税率 1.5%，契税 = 2000000 × 1.5% = 30000 元。
用户输入
本地处理
输出结果
第五节
常见问题
Q & A问我买的房子 89 平，为啥算出来契税跟售楼处说的不一样？＋
答
契税计算中面积分档的临界点是 90 平方米（含），89 平属于 90 平以下档位，税率通常更低。售楼处报价可能按预估总价或含增值税口径计算，而本工具按你输入的房屋总价（不含增值税）和面积直接套用国家规定的首套/二套税率表。建议先确认售楼处计算时是否包含了维修基金、印花税等其他费用，或者总价是否包含了增值税。
问二套房契税到底按多少算？我看网上有说 1% 有说 3% 的。＋
答
二套房契税税率因城市而异。多数城市执行：90 平以下 1%，90 平以上 2%；但北京、上海、广州、深圳等一线城市对二套普遍按 3% 征收。本工具默认按全国通用标准（90 平以下 1%，90 平以上 2%）计算，并提供了「城市」下拉菜单——如果你所在城市执行差异化政策（如北上广深），请务必选择对应城市，工具会自动切换税率。
问这个计算器算出来的结果，税务局认不认？＋
答
本工具仅提供基于国家规定税率的估算参考，不具备法律效力。最终应纳税额以当地税务部门系统核定为准，因为实际计税时还会考虑房屋评估价、是否首套认定（涉及名下其他房产情况）、是否享受特定减免政策（如人才购房补贴）。建议将工具结果作为预算参考，签约前向开发商或中介索要「契税测算单」核对，或直接拨打 12366 税务热线确认。
问我输入了总价和面积，为什么点计算没反应？＋
答
请检查两个输入框：总价必须是纯数字（如 2000000），不能带汉字、逗号或货币符号；面积也需填入数字（如 89.5）。另外，首套/二套选择器和面积档位（90 平以下/以上）必须都选上才能触发计算。本工具所有计算都在浏览器本地完成，无需联网，如果页面卡住可以刷新后重新输入。
问首套房和二套房的认定标准是什么？我这个算首套吗？＋
答
首套房认定以家庭为单位，在购房所在城市名下无其他住房（不含非住宅类房产）。具体标准各地不同：有的城市认房又认贷（有贷款记录也算二套），有的只认房。本工具不接入征信或房产系统，无法自动判断你的首套资格——你需要向当地房管局或银行确认，然后手动在工具中选择「首套」或「二套」，工具按你选择的档位计算。
问面积刚好 90 平，按哪个档位算？＋
答
国家政策规定，90 平方米（含）以下按低档税率，90 平方米以上按高档税率。所以 90 平属于「90 平以下」档位，享受较低税率（首套 1%，二套 1%）。本工具的面积下拉选项中「90 平以下」包含 90 平。如果你输入面积 90，工具会自动匹配该档位，无需担心临界点误差。
问我买的是二手老房子，能用这个计算器吗？＋
答
可以。契税计算与房屋新旧程度无关，只看房屋总价、面积、是否首套。二手房的计税依据通常是税务局的评估价（可能高于或低于成交价），本工具按你输入的总价计算。建议你向中介或过户专员问清楚这套房子的「税务评估价」是多少，然后用那个数字填入总价，这样算出来的结果更接近实际缴税金额。
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